Aunque pagues el arriendo, el desahucio puede terminar el contrato: Corte Suprema, Rol 31.661-2025

Qué pasó

Una persona arrendaba un inmueble desde hacía más de 20 años. La arrendadora la demandó por término del contrato por no pago de rentas y, en subsidio, por desahucio. El 2° Juzgado Civil de Concepción acogió la demanda principal el 30 de octubre de 2024, aunque rechazó el cobro de rentas por no haberse acreditado deuda, y no se pronunció sobre el desahucio.

La Corte de Apelaciones de Concepción, el 18 de julio de 2025, revocó esa sentencia. Constató que la demandante no probó rentas impagas y que la arrendataria acompañó comprobantes de transferencias periódicas que activan la presunción de pago del artículo 1570 del Código Civil. Rechazó la demanda principal, pero acogió la subsidiaria de desahucio y ordenó restituir el inmueble dentro de diez días, pagando las rentas devengadas hasta la entrega.

Qué decidieron los tribunales superiores

La Corte de Apelaciones razonó que el contrato tenía duración indefinida y que el artículo 3° de la Ley N° 18.101 permite el desahucio judicial, con un plazo de dos meses más un mes por cada año completo de ocupación, con tope de seis meses. Como la notificación se practicó el 8 de octubre de 2024 y la ocupación superaba los 20 años, el plazo aplicable era de seis meses, que ya había transcurrido.

La Corte Suprema declaró inadmisible la casación en la forma y rechazó la de fondo. Sobre la forma, explicó que no hubo exceso al resolver la acción subsidiaria: la acción principal fue enervada cuando la arrendataria acreditó el pago al contestar, porque esa oportunidad no se agota en las reconvenciones. Sobre el fondo, el recurso no citó todas las normas decisorias y se basaba en que el contrato era a plazo fijo, hecho distinto del establecido.

Qué significa para ti

Si arriendas sin contrato a plazo fijo, estar al día con la renta te protege frente a la causal de no pago, pero no impide que el arrendador ponga término por desahucio. En ese caso, la ley te da un plazo para restituir que crece con los años de ocupación, hasta un máximo de seis meses.

Ojo: es una resolución de admisibilidad: descartó la ultrapetita y rechazó la casación en el fondo por no citar todas las normas decisorias y por discutir hechos ya fijados, no una doctrina general. La calificación del contrato como indefinido o a plazo fijo fue decisiva: si tu contrato es a plazo fijo, las reglas del artículo 4° de la Ley N° 18.101 son distintas. Revisa tu contrato y guarda comprobantes de pago.

• Paga por transferencia o con recibo: el comprobante prueba el pago.
• Revisa si tu contrato es mes a mes, indefinido o a plazo fijo.
• Calcula tu plazo de restitución desde la notificación del desahucio.

Preguntas frecuentes