Arriendos: desalojo, cobro de rentas y término del contrato

Qué casos de arriendo atendemos

Representamos principalmente a arrendadores particulares: personas que arriendan un departamento o una casa y enfrentan rentas impagas, gastos comunes y consumos adeudados, daños en el inmueble o la necesidad de recuperar la propiedad al terminar el contrato. También orientamos a arrendatarios sobre sus derechos y plazos cuando reciben un desahucio o una demanda.

Los juicios de arrendamiento tienen un procedimiento especial, verbal y concentrado en una audiencia, que se aplica al desahucio, a la terminación del arriendo, a la restitución del inmueble y a la indemnización de perjuicios entre las partes (arts. 7 y 8 de la Ley 18.101). Si la renta vigente al presentar la demanda no supera 4 UTM, las partes pueden comparecer personalmente en primera instancia (art. 8 N° 10).

Prevenir es más barato que litigar

Un contrato bien hecho facilita mucho cualquier cobro posterior. La ley dispone que, en los contratos escritos regidos por la Ley 18.101, las firmas sean autorizadas por un notario, quien debe pedir los títulos que habilitan al arrendador a ceder el uso del inmueble; esos contratos constituyen antecedente suficiente para la demanda monitoria (art. 20). Si el contrato no consta por escrito, se presume que la renta es la consignada en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos y, a falta de ellos, la que declare el arrendatario.

También conviene dejar constancia del estado del inmueble al entregarlo: si no consta, se entiende que el arrendatario lo recibió en regular estado de servicio, salvo prueba en contrario (art. 1947 del Código Civil).

• Desalojo por no pago de la renta.
• Cobro de rentas, gastos comunes y consumos adeudados.
• Desahucio y término del contrato de arriendo.
• Restitución anticipada por daños graves al inmueble.

A qué arriendos se aplica la ley especial

La Ley 18.101 no se aplica a los predios de más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal, a los inmuebles fiscales, a las viviendas amobladas arrendadas por temporadas de hasta tres meses para descanso o turismo, a hoteles y residenciales en lo relativo al hospedaje, a los estacionamientos de automóviles ni a las viviendas regidas por la Ley 19.281. Sin embargo, los juicios por arriendos de temporada y de estacionamientos siguen el procedimiento especial de esa ley (art. 2 de la Ley 18.101).

Los juicios de arrendamiento los conocen los jueces de letras, sin perjuicio de las atribuciones de los jueces de policía local que sean abogados (art. 17). Además, la ley considera abusivo el arriendo o subarriendo por pieza que no cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y lo sanciona con multa de 5 a 100 UTM ante el juzgado de policía local (arts. 24 bis a 24 quáter).

Si eres arrendatario: derechos que conviene conocer

El arrendador debe entregar el inmueble, mantenerlo en estado de servir para su fin y librarte de toda turbación en su goce (art. 1924 del Código Civil). Le corresponden las reparaciones necesarias, salvo las locativas, que son de cargo del arrendatario, aunque el contrato puede modificar esa distribución (art. 1927). Si el mal estado del inmueble te impide usarlo, puedes pedir la terminación del contrato o, si el impedimento es parcial, una rebaja de la renta (art. 1932).

Si el arrendador se niega a recibirte la renta o a darte recibo, puedes depositarla en la Tesorería correspondiente a la ubicación del inmueble, que comunica el depósito al arrendador por carta certificada; ese pago se considera hecho al arrendador (art. 23 de la Ley 18.101). El arrendador que se niega injustificadamente a dar el recibo o a autorizarte a abandonar el inmueble y retirar tus muebles puede ser multado con 1 a 60 UF (art. 24 N° 3). Si el inmueble se vende, el comprador debe respetar tu contrato si consta en escritura pública (art. 1962 del Código Civil).

Errores frecuentes que te pueden costar el juicio

Muchos juicios de arriendo se pierden o se alargan por errores evitables. Estos son los más frecuentes y la regla que los explica:

• Desahuciar por correo o WhatsApp un contrato mes a mes o indefinido: solo vale el desahucio judicial o por notificación personal de un notario (art. 3 de la Ley 18.101).
• Mezclar en la demanda monitoria el no pago con otras causales, como el término del plazo: la ley no permite acumularlas (art. 18-B).
• No preguntar por subarrendatarios: si no se les notifica la demanda, lo obrado no les es oponible (art. 11).
• Demandar sin fundamento suficiente: si el desahucio o la restitución se rechazan, no se puede volver a demandar sino seis meses después de quedar firme el rechazo, salvo hechos nuevos (art. 16).
• Sacar al arrendatario por la fuerza o retener sus cosas sin orden judicial: el lanzamiento requiere orden del tribunal (art. 13 de la Ley 18.101 en el juicio de arrendamiento y art. 18-C en el monitorio) y la retención debe ser declarada por el juez (arts. 595 y 598 del Código de Procedimiento Civil).

Cómo elegir el camino: monitorio, juicio de arrendamiento o desahucio

Si el problema es que no te pagan y el arrendatario sigue en el inmueble, el procedimiento monitorio suele ser la vía más directa: el juez ordena requerirlo para que pague en diez días corridos y, si no paga, no comparece o no se opone, se le tiene por condenado y se ordena su lanzamiento (arts. 18-A y 18-C de la Ley 18.101). El monitorio solo sirve para el no pago de rentas y cuentas: no puedes acumular en él un desahucio o una restitución con otro fundamento (art. 18-B).

Si quieres recuperar el inmueble por otra razón, como el fin del contrato, usas el desahucio o la demanda de restitución, que se tramitan como juicio de arrendamiento: verbal, con audiencia al quinto día hábil después de la última notificación y llamado obligatorio a conciliación (arts. 3, 4, 7 y 8). Si el arrendatario ya se fue debiendo, el cobro de rentas y daños también se tramita en el juicio de arrendamiento (art. 7). Y si abandonó el inmueble sin restituirlo, puedes pedir al juez que te lo entregue sin forma de juicio, con un acta levantada por un ministro de fe (art. 6).

• No paga y sigue en el inmueble: demanda monitoria de cobro y restitución.
• El monitorio terminó por una oposición de fondo: juicio de arrendamiento, limitado a lo que se planteó en la oposición.
• Quieres terminar un contrato mes a mes o indefinido: desahucio judicial o por notario.
• Contrato a plazo fijo de hasta un año: demanda judicial de restitución.
• El arrendatario se fue debiendo: cobro de rentas y daños en juicio de arrendamiento.

Plazos que corren en un arriendo

En el monitorio, la notificación de la demanda vale como primer requerimiento de pago, y el segundo se entiende hecho a los cinco días (art. 18-D de la Ley 18.101). El arrendatario tiene diez días corridos para pagar u oponerse, y si paga todo, con intereses y costas, antes de que venza el plazo de oposición, el procedimiento termina (arts. 18-C y 18-E). Firme la resolución, el lanzamiento se dispone en un plazo no superior a diez días (art. 18-C).

Para terminar el contrato, el desahucio de un arriendo mes a mes o indefinido da al arrendatario dos meses, más un mes por año completo de ocupación, con un máximo de seis (art. 3); en el plazo fijo de hasta un año, el arrendatario tiene dos meses desde la notificación de la demanda de restitución (art. 4). Si se rechaza un desahucio o una restitución, no puedes volver a demandarlos sino seis meses después de quedar ejecutoriado el rechazo, salvo hechos nuevos (art. 16). Para cobrar, la acción ejecutiva prescribe en tres años y la ordinaria en cinco desde el vencimiento de cada renta (arts. 2514 y 2515 del Código Civil).

Qué cuesta litigar un arriendo

Los gastos principales son los del ministro de fe: la notificación de la demanda, el requerimiento sobre subarrendatarios (art. 11 de la Ley 18.101) y, si se llega a eso, la diligencia de lanzamiento, que se hace a costa del arrendatario (art. 595 del Código de Procedimiento Civil). Si desahucias por notario, pagas la notificación notarial. En el monitorio solo procede la condena en costas prevista en la resolución que acoge la demanda (art. 18-I), y cobrarlas depende de que el arrendatario tenga bienes embargables.

Lo que se recupera también cuenta: los pagos en mora se reajustan según la variación de la UF entre su vencimiento y el pago, y los intereses se calculan sobre la suma reajustada (art. 21 de la Ley 18.101). En el juicio de arrendamiento ordinario, si la renta vigente al presentar la demanda no supera 4 UTM, las partes pueden comparecer personalmente en primera instancia (art. 8 N° 10). La primera evaluación es sin costo y te entregamos un presupuesto cerrado por escrito antes de empezar.

Si no puedes pagar un abogado

La Corporación de Asistencia Judicial entrega orientación jurídica gratuita en arriendos a cualquier persona y puede patrocinarte sin costo en un juicio si no cuentas con recursos, previa evaluación socioeconómica (ficha oficial de ChileAtiende). Si te patrocina, los receptores de turno y los demás funcionarios judiciales te atienden gratuitamente, y no se te exigen las consignaciones para recurrir (art. 600 del Código Orgánico de Tribunales).

Además, si la renta vigente al presentar la demanda no supera 4 UTM, las partes pueden comparecer personalmente en primera instancia en los juicios de arrendamiento, sin abogado (art. 8 N° 10 de la Ley 18.101).