Cómo cobrar las rentas de arriendo que te deben

Qué se puede cobrar

El arrendatario está obligado a pagar la renta (art. 1942 del Código Civil). La demanda monitoria de la Ley 18.101 permite cobrar en un mismo procedimiento las rentas, las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas, y las que se devenguen después de presentada la demanda, más intereses y costas (art. 18-A). Aunque el contrato haya terminado, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo hasta que efectivamente restituya el inmueble (art. 6).

Además, el arrendatario debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, considerando el deterioro por el uso legítimo, y responde de los daños ocurridos durante su goce, salvo que pruebe que no fueron por su culpa ni de sus dependientes o subarrendatarios (art. 1947). Estos daños pueden reclamarse como indemnización de perjuicios en el juicio de arrendamiento (art. 7 N° 5 de la Ley 18.101).

Reajustes, intereses y derecho de retención

En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de un contrato de arriendo, esté o no regido por la Ley 18.101, se efectúan reajustados en la misma proporción en que haya variado la unidad de fomento entre la fecha en que debieron hacerse y la fecha del pago. Cuando se deben intereses, se calculan sobre la suma adeudada más ese reajuste (art. 21 de la Ley 18.101).

Para asegurar el pago de la renta y de las indemnizaciones, el arrendador puede retener los frutos de la cosa arrendada y los objetos con que el arrendatario haya amoblado o provisto el inmueble y que le pertenezcan; se presume que le pertenecen, salvo prueba en contrario (art. 1942 del Código Civil). Si el arrendatario intenta sacar esos objetos para burlar la retención, el arrendador puede pedir auxilio a la policía por dos días, plazo tras el cual debe exhibir la orden de retención del tribunal (art. 598 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por el art. 23 bis de la Ley 18.101).

• Rentas impagas, reajustadas en UF.
• Gastos comunes y consumos de cargo del arrendatario.
• Intereses sobre la suma reajustada.
• Indemnización por daños al inmueble, si corresponde.
• Costas del juicio, si el tribunal condena en ellas.

Cómo se tramita el cobro

Con el procedimiento monitorio, el juez requiere al arrendatario para que pague dentro de diez días corridos; si no paga, o no comparece, o no se opone, se le tiene por condenado al pago de lo reclamado y se dispone su lanzamiento (arts. 18-A y 18-C de la Ley 18.101). En el procedimiento monitorio no se puede acumular la acción de cobro con desahucios o restituciones que tengan un fundamento distinto del no pago de rentas y cuentas (art. 18-B).

La resolución que condena al pago puede ejecutarse para cobrar lo adeudado sobre los bienes embargables del arrendatario. Si el arrendatario no tiene bienes embargables, el cobro efectivo puede ser difícil aunque se gane el juicio; por eso la retención de bienes y una garantía bien pactada en el contrato son relevantes.

Requisitos y documentos

Para cobrar necesitas probar el contrato, la renta y lo que se dejó de pagar. Si el contrato no consta por escrito, se presume que la renta es la que aparece en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos y, si no existen, la que declare el arrendatario (art. 20 de la Ley 18.101). Si hay disputa sobre la renta y ninguna parte la prueba, se fija por peritos, cuyo costo se divide por mitades (art. 1943 del Código Civil).

• Contrato, idealmente con firmas autorizadas ante notario.
• Planilla con cada renta, gasto común y consumo impago y su vencimiento.
• Boletas de gastos comunes y cuentas de servicios del período.
• Acta o fotografías del estado del inmueble al entregarlo y al recuperarlo.
• Presupuestos o boletas de las reparaciones de daños imputables al arrendatario.
• Comunicaciones en que el arrendatario reconozca la deuda.

Cómo es el cobro, etapa por etapa

Si el arrendatario sigue en el inmueble, lo habitual es la demanda monitoria, que permite cobrar y recuperar el inmueble en el mismo procedimiento (art. 18-A de la Ley 18.101). Si ya se fue, el cobro de rentas y la indemnización de perjuicios se tramitan en el juicio de arrendamiento: audiencia al quinto día hábil después de la última notificación, contestación verbal, llamado obligatorio a conciliación y prueba, con un máximo de cuatro testigos por parte (arts. 7 y 8).

Obtenida la sentencia, si pides su cumplimiento ante el mismo tribunal dentro de un año desde que se hizo exigible, se ordena con citación del deudor; en las sentencias que ordenan prestaciones periódicas, el año se cuenta desde que se hace exigible cada prestación o la última que se cobra (art. 233 del Código de Procedimiento Civil). Después de ese plazo, o ante otro tribunal, el cumplimiento se sujeta a los trámites del juicio ejecutivo (art. 237).

Plazos de prescripción

La acción para cobrar se extingue si no se ejerce a tiempo. La regla general es de tres años para las acciones ejecutivas y de cinco para las ordinarias, y la acción ejecutiva se convierte en ordinaria después de tres años, durando entonces solo otros dos (art. 2515 del Código Civil). El plazo se cuenta desde que la obligación se hizo exigible (art. 2514), es decir, desde el vencimiento de cada renta.

La prescripción no opera sola: el deudor debe alegarla (art. 2493). Aun así, conviene demandar pronto, porque mientras más tiempo pasa, más difícil es probar la deuda y encontrar bienes del deudor.

Gastos además de los honorarios

En el cobro judicial hay gastos de receptor por la notificación y, si hay ejecución, por el embargo de bienes. Si la renta vigente al presentar la demanda no supera 4 UTM, las partes pueden comparecer personalmente en primera instancia (art. 8 N° 10 de la Ley 18.101). En el monitorio solo procede la condena en costas prevista en la resolución que acoge la demanda (art. 18-I). Si hay disputa sobre el monto de la renta y nadie la prueba, el peritaje se paga por mitades (art. 1943 del Código Civil).

Errores frecuentes que te pueden costar el cobro

Estos son los errores más comunes al cobrar rentas, con la regla que los explica:

• Cobrar en pesos sin reajuste: los pagos en mora se reajustan según la UF y los intereses se calculan sobre la suma reajustada (art. 21 de la Ley 18.101).
• Cobrar daños por el desgaste normal: el arrendatario no responde del deterioro por el tiempo y el uso legítimo (art. 1970 del Código Civil).
• No dejar constancia del estado del inmueble al entregarlo: se entiende que lo recibió en regular estado, salvo prueba en contrario (art. 1947), y en ciertos aspectos, en buen estado (art. 1971).
• Dejar pasar más de un año para pedir el cumplimiento de la sentencia: después se exige el juicio ejecutivo (arts. 233 y 237 del Código de Procedimiento Civil).
• Retener muebles sin orden judicial: la policía solo puede impedir su retiro por dos días si no exhibes la orden del tribunal (art. 598).

Un ejemplo para entenderlo

Ejemplo (hipotético): un arrendatario con renta pactada en pesos dejó de pagar cuatro meses y se fue. Al demandar, cada renta impaga se reajusta según la variación de la UF entre su vencimiento y la fecha de pago, y si se deben intereses, se calculan sobre la renta más ese reajuste (art. 21 de la Ley 18.101).

Al recuperar el inmueble aparecen vidrios rotos y una cerradura dañada. Son reparaciones locativas de cargo del arrendatario (arts. 1940 y 1971 del Código Civil), y su costo puede pedirse como indemnización en el mismo juicio de arrendamiento (art. 7 N° 5 de la Ley 18.101). La pintura gastada por el uso normal, en cambio, no se le puede cobrar (art. 1970).

Si no puedes pagar un abogado

La Corporación de Asistencia Judicial entrega orientación jurídica gratuita en arriendos a cualquier persona y puede patrocinarte sin costo en un juicio si no cuentas con recursos, previa evaluación socioeconómica (ficha oficial de ChileAtiende). Si te patrocina, los receptores de turno y los demás funcionarios judiciales te atienden gratuitamente, y no se te exigen las consignaciones para recurrir (art. 600 del Código Orgánico de Tribunales).