Arrendador que no probó daños debió devolver la garantía: Corte Suprema, Rol 39.640-2024

Qué pasó

Una arrendataria entregó una garantía de $2.500.000 al arrendar dos departamentos en Santiago. Al terminar el contrato, el arrendador no se la devolvió: sostuvo que las llaves se entregaron recién el 29 de agosto de 2023, por lo que se le debía la renta de ese mes, y que el inmueble quedó con daños, invocando un derecho legal de retención. Además, la demandó reconvencionalmente por $1.257.830 en reparaciones y por daño moral.

El 19° Juzgado Civil de Santiago, el 19 de febrero de 2024, acogió la demanda de la arrendataria. Tuvo por establecido que el inmueble se restituyó el 1 de agosto de 2023, porque una imagen de WhatsApp sobre llaves del edificio no probaba la fecha alegada. Rechazó la reconvención porque los daños no se acreditaron: las fotografías fueron objetadas por no tener fecha cierta.

Qué decidieron los tribunales

El juzgado razonó que la garantía cauciona las obligaciones del arrendatario, como pagar la renta y restituir el inmueble en el estado recibido, y que el arrendador no probó los motivos para retenerla, careciendo del derecho de retención que invocó. Lo condenó a devolver $2.500.000 con los reajustes e intereses del artículo 21 de la Ley N° 18.101. La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó el fallo el 26 de julio de 2024.

La Corte Suprema rechazó la casación del arrendador por manifiesta falta de fundamento. Señaló que no denunció como infringido el artículo 1915 del Código Civil, norma base del contrato, y que su recurso buscaba alterar hechos fijados por los jueces del fondo —la fecha de restitución y la inexistencia de daños probados— sin denunciar eficazmente la infracción de normas reguladoras de la prueba.

Qué significa para ti

Si al terminar tu arriendo el arrendador retiene la garantía alegando daños o rentas impagas, este caso muestra que él debe probar esos hechos. Sin prueba de daños o de una entrega tardía, puede ser condenado a devolverla con reajustes e intereses.

Ojo: es una decisión de un caso concreto, basada en la prueba rendida, y la Corte Suprema no revisó el fondo sino que rechazó el recurso por defectos. Si el arrendador hubiera probado daños con prueba suficiente, el resultado podría haber sido distinto; lo que cubra la garantía depende también de lo pactado en el contrato. Por eso conviene documentar el estado del inmueble al entrar y al salir.

• Firma un acta de entrega con fotos fechadas al recibir y al devolver el inmueble.
• Deja constancia escrita de la fecha de restitución y de las llaves entregadas.
• Pide la devolución por escrito y guarda la respuesta.

Preguntas frecuentes