Juicio de precario: cómo recuperar una propiedad ocupada sin contrato

Qué es el precario

El Código Civil regula el precario a propósito del comodato o préstamo de uso. El comodato es el contrato en que una persona entrega gratuitamente una cosa, mueble o inmueble, para que otra la use y luego la restituya (art. 2174). Cuando se presta sin fijar un servicio particular ni un tiempo para devolverla, o cuando el dueño se reserva el derecho a pedirla en cualquier momento, la ley lo califica de precario y el dueño puede exigir la restitución cuando quiera (arts. 2194 y 2195).

El caso más frecuente en la práctica es el del inciso segundo del artículo 2195: una persona que ocupa un inmueble ajeno sin ningún contrato, porque el dueño no lo sabía o simplemente lo toleró. Por ejemplo, un pariente al que se le permitió vivir en una casa sin pagar arriendo, o alguien que se instaló en un terreno desocupado.

Qué debes probar

Para que la demanda de precario prospere, debes acreditar los elementos que exige el artículo 2195: que el inmueble es tuyo, que el demandado lo tiene en su poder y que lo ocupa sin un contrato previo, por ignorancia o mera tolerancia tuya. Si el ocupante demuestra que tiene un título, como un contrato de arriendo, un comodato con plazo o un derecho de herencia sobre el inmueble, la acción de precario no es la vía adecuada y habrá que usar otra.

Por eso, antes de demandar conviene revisar con cuidado los antecedentes: el certificado de dominio vigente del inmueble, cómo llegó a ocuparlo la otra persona y si alguna vez pagó una renta o firmó algún documento. Un arriendo de palabra, por ejemplo, puede transformar el caso en un juicio de arrendamiento.

• Certificado de dominio vigente del inmueble a tu nombre.
• Antecedentes de que la persona ocupa el inmueble.
• Ausencia de contrato: no hay arriendo, comodato con plazo ni otro título.
• Ignorancia o mera tolerancia de tu parte.

El procedimiento después de la Ley 21.461

La Ley 21.461, publicada en 2022, incorporó a la Ley 18.101 un procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento y la restitución del inmueble, y dispuso que sus normas se apliquen, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario del artículo 2195 del Código Civil (art. 18-K de la Ley 18.101). La misma ley eliminó la mención al comodato precario del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil.

En el procedimiento monitorio, si el juez estima que la demanda cumple los requisitos, la acoge y ordena requerir al demandado; si éste no comparece ni formula oposición, se le tiene por condenado y se dispone su lanzamiento, en el plazo que fija la ley (art. 18-C). Si el demandado se opone con fundamentos, el procedimiento monitorio termina y la discusión pasa a un juicio declarativo, cuyo objeto queda delimitado por esa oposición (arts. 18-F y 18-H).

Requisitos y documentos

Como el procedimiento monitorio se aplica en lo pertinente al precario, la demanda debe individualizar al demandante y al ocupante con su nombre, profesión u oficio y domicilio, describir el inmueble y hacer una relación precisa de los hechos, y acompañar desde el inicio todos los antecedentes que le sirven de fundamento (arts. 18-A y 18-K de la Ley 18.101). Si la demanda tiene defectos formales, el tribunal ordena subsanarlos en un plazo no superior a diez días; si no lo haces, se tiene por no presentada (art. 18-B).

Cómo es el procedimiento, etapa por etapa

El juicio se presenta ante el juzgado de letras con competencia civil y avanza así, según las reglas del Título III bis de la Ley 18.101 aplicables en lo pertinente al precario:

• Admisibilidad: el juez revisa los requisitos y puede declarar inadmisible la demanda por falta de jurisdicción, de competencia u otros defectos manifiestos; contra esa resolución solo procede reposición (art. 18-B).
• Requerimiento: si la demanda cumple los requisitos, el juez la acoge y ordena requerir al demandado (art. 18-C).
• Notificación: la ley permite notificar la demanda conforme al artículo 44 del Código de Procedimiento Civil, en la forma del inciso 2.º de ese artículo (entrega de las copias a un adulto del domicilio o aviso en la puerta), aunque el demandado no se encuentre en el lugar del juicio (art. 18-D y art. 8 N° 2 de la Ley 18.101; art. 553 del Código de Procedimiento Civil).
• Oposición: el demandado debe oponerse por escrito, con sus fundamentos, acompañando los documentos e indicando todos los medios de prueba que usará; después no puede ofrecer otros, salvo excepciones legales (art. 18-F).
• Lanzamiento: si no hay oposición o es desestimada, el lanzamiento del ocupante y de los demás ocupantes se dispone en un plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme o causa ejecutoria (art. 18-C).
• Recursos: solo es apelable, y en el solo efecto devolutivo, la resolución que se pronuncia sobre la oposición (art. 18-J).

Por qué el ocupante no se hace dueño con el paso del tiempo

Quien ocupa tu inmueble reconociendo que es tuyo es un mero tenedor (art. 714 del Código Civil), y el simple paso del tiempo no transforma la mera tenencia en posesión (art. 716). La única excepción es la regla 3.ª de la prescripción extraordinaria: el mero tenedor solo podría alegarla si tú no puedes probar que en los últimos diez años reconoció tu dominio, expresa o tácitamente, y si él prueba haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción durante ese mismo lapso (art. 2510). Por eso conviene guardar todo mensaje en que el ocupante te pida permiso, te avise de reparaciones o reconozca que la casa es tuya.

Errores frecuentes que te pueden costar el caso

Estos son los tropiezos que más se repiten en los juicios de precario:

• Usar el precario cuando prestaste la casa por un plazo: en un comodato con plazo, la restitución se exige al vencer el plazo o en los casos del art. 2180 del Código Civil, como una necesidad imprevista y urgente del dueño.
• Presentar la demanda sin acompañar los antecedentes: la ley exige adjuntarlos con la demanda, y los defectos no subsanados dentro de diez días hacen que se tenga por no presentada (arts. 18-A y 18-B de la Ley 18.101).
• Dejar pasar años sin dejar rastro de tu tolerancia: si no puedes probar que el ocupante reconoció tu dominio en los últimos diez años, se abre la puerta a la prescripción extraordinaria (art. 2510 del Código Civil).
• Sacar al ocupante por la fuerza o con amenazas: el dueño que lo hace contra quien ocupa ilegítimamente arriesga una multa de seis a diez UTM, más las penas por la violencia causada (art. 457 inciso 2.º del Código Penal).

Un ejemplo para entenderlo

Ejemplo: en 2021 permitiste que un conocido viviera sin pagar en una casa tuya mientras encontraba trabajo, sin firmar nada. En 2026 le pides por escrito que la desocupe y no lo hace. Como no hay contrato y la ocupación se debe a tu tolerancia, procede la acción de precario (art. 2195 del Código Civil). Si el demandado no se opone, el juez lo tiene por condenado y ordena su lanzamiento y el de quienes vivan con él en un plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme (art. 18-C de la Ley 18.101). Los mensajes en que te pedía «unos meses más» sirven para acreditar la tolerancia y que reconocía tu dominio.