Servidumbres de paso y deslindes: cómo resolver conflictos entre vecinos

Qué es una servidumbre y qué tipos existen

Una servidumbre es un gravamen que soporta un predio, llamado sirviente, en beneficio de otro predio de distinto dueño, llamado dominante (arts. 820 y 821 del Código Civil). Las servidumbres pueden ser continuas, si se ejercen sin necesidad de un hecho actual del hombre, como un acueducto, o discontinuas, si se ejercen a intervalos y suponen un hecho actual del hombre, como la servidumbre de tránsito (art. 822).

La distinción importa porque las servidumbres discontinuas y las continuas inaparentes solo pueden adquirirse mediante un título, sin que baste el goce inmemorial; las continuas y aparentes pueden adquirirse por título o por prescripción de cinco años (art. 882). En otras palabras, haber pasado por el terreno del vecino durante muchos años no te da, por sí solo, un derecho de paso.

La servidumbre de tránsito

Si un predio está destituido de toda comunicación con el camino público por estar rodeado de otros predios, su dueño tiene derecho a imponer a los vecinos la servidumbre de tránsito, en cuanto sea indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario y resarciendo todo otro perjuicio (art. 847 del Código Civil). Si las partes no se ponen de acuerdo, tanto el monto de la indemnización como la forma de ejercer la servidumbre se fijan por peritos (art. 848).

Hay un caso especial: si se vende, permuta o adjudica una parte de un predio y por eso esa parte queda separada del camino, se entiende concedida a su favor una servidumbre de tránsito sin indemnización alguna (art. 850). Esto es frecuente en subdivisiones de terrenos familiares o en particiones de herencia.

• Predio sin salida al camino público.
• Paso indispensable para el uso del predio.
• Pago del terreno necesario y de los perjuicios.
• Si no hay acuerdo, peritos fijan la indemnización y el trazado.

Deslindes, cercos y extinción de servidumbres

Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y puede exigir a los vecinos que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes (art. 842 del Código Civil). Si alguien quitó de su lugar los mojones que deslindan los predios, el perjudicado puede exigir que los reponga a su costa y le indemnice los daños (art. 843). Cada dueño tiene derecho a cerrar o cercar su predio con paredes, fosos o cercas, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otros predios (art. 844).

Las servidumbres se extinguen, entre otras causas, por la reunión de ambos predios en manos de un mismo dueño, por la renuncia del dueño del predio dominante o por haberse dejado de gozar durante tres años (art. 885).

Otros conflictos entre vecinos que regula la ley

Muchos problemas con el vecino no son de paso ni de deslindes, sino de árboles, muros, ventanas o aguas. El Código Civil tiene reglas concretas para cada uno, y conocerlas permite resolver buena parte de los conflictos sin llegar a juicio.

• Ramas y raíces: si un árbol del vecino extiende sus ramas sobre tu suelo, puedes exigir que se corte la parte excedente; las raíces que penetran en tu terreno puedes cortarlas tú mismo, aunque el árbol esté a la distancia debida (art. 942).
• Distancias de plantación: el dueño de una casa puede impedir que se planten árboles a menos de quince decímetros de sus paredes, y hortalizas o flores a menos de cinco decímetros (art. 941).
• Ventanas y balcones: no se pueden tener ventanas, balcones, miradores o azoteas con vista a las habitaciones, patios o corrales del vecino si no hay una distancia de tres metros (art. 878).
• Aguas lluvias: no hay servidumbre legal de aguas lluvias; cada techo debe verterlas sobre su propio predio o la vía pública, no sobre el del vecino sin su voluntad (art. 879).

Requisitos y documentos

Una servidumbre voluntaria se constituye por título, y su tradición se hace por escritura pública en que quien la constituye declara hacerlo y el adquirente la acepta (art. 698 del Código Civil). El título puede suplirse por el reconocimiento expreso del dueño del predio sirviente (art. 883). Por eso, lo primero es revisar las escrituras de ambos predios.

Cómo es el procedimiento, etapa por etapa

Las cuestiones sobre constitución, ejercicio, modificación o extinción de servidumbres naturales o legales se tramitan en juicio sumario (art. 680 N° 2 del Código de Procedimiento Civil). Presentada la demanda, el tribunal cita a una audiencia para el quinto día hábil después de la última notificación (art. 683). Si el demandado no asiste, el tribunal recibe la causa a prueba o, si lo pides con fundamento plausible, accede provisionalmente a la demanda; el demandado tiene entonces cinco días para oponerse (art. 684). La prueba se rinde en el plazo y forma de los incidentes (art. 686), y el informe de los peritos se aprecia según la sana crítica (art. 425).

Si el vecino está construyendo algo que impide el ejercicio de una servidumbre constituida sobre su predio, o una obra voladiza que cruza el plano vertical del deslinde, puedes denunciar la obra nueva (art. 931 del Código Civil). El juez decreta provisionalmente la suspensión, que basta notificar a quien dirige o ejecuta la obra, y cita a una audiencia para el quinto día hábil; luego tiene tres días para dictar sentencia (arts. 565, 566 y 569 del Código de Procedimiento Civil). Si temes que un edificio vecino en ruina te dañe, puedes pedir que se ordene repararlo o derribarlo (art. 932 del Código Civil), y el tribunal hará una inspección personal acompañado de un perito (art. 571 del Código de Procedimiento Civil).

Errores frecuentes que te pueden costar el caso

En los conflictos de servidumbres y deslindes, estos descuidos suelen hacer perder derechos:

• Confiar en un acuerdo de palabra para el paso: la tradición de una servidumbre exige escritura pública (art. 698 del Código Civil).
• Dejar pasar más de un año sin denunciar la obra nueva: después el denunciado queda amparado en el juicio posesorio y solo te queda la vía ordinaria (art. 950).
• Cerrar o estrechar un paso que gravita sobre tu predio: el dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir ni hacer más incómoda la servidumbre (art. 830).
• Mover los mojones por tu cuenta: quien destruye o altera los límites de una propiedad con ánimo de lucrarse comete un delito sancionado con presidio menor en su grado mínimo y multa de once a veinte UTM (art. 462 del Código Penal).

Un ejemplo para entenderlo

Ejemplo: en la partición de la herencia de tu padre, a ti y a tus hermanos se les adjudican lotes de su parcela y el tuyo, al fondo, queda sin salida al camino. Como la falta de acceso se produjo por la adjudicación de una parte del predio a uno de los que lo tenían en común, se entiende concedida una servidumbre de tránsito a tu favor, sin indemnización (art. 850 del Código Civil). Si, en cambio, compraste un terreno que ya estaba encerrado por predios de terceros, tendrías que pagar el valor del terreno necesario y los demás perjuicios (art. 847). Y si años después adquieres otro terreno que te da acceso cómodo al camino, el dueño del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la servidumbre, devolviéndote lo que le pagaste por el terreno (art. 849).