Desalojo por no pago: cómo recuperar tu propiedad arrendada

La regla del Código Civil: mora y reconvenciones

La mora de un período entero en el pago de la renta da derecho al arrendador, después de dos reconvenciones con al menos cuatro días entre ellas, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad suficiente de que pagará dentro de un plazo razonable, que no puede bajar de treinta días (art. 1977 del Código Civil). Las reconvenciones son requerimientos de pago.

En el procedimiento monitorio, la ley simplifica esto: se entiende formulado el primer requerimiento de pago al notificar la demanda, y el segundo, transcurridos cinco días desde esa notificación, ambos por el solo ministerio de la ley (art. 18-D de la Ley 18.101).

El procedimiento monitorio de la Ley 21.461

La Ley 21.461, publicada en 2022, incorporó a la Ley 18.101 un procedimiento monitorio para el cobro de rentas y la restitución consecuencial del inmueble. La demanda debe individualizar al arrendador y al arrendatario, el inmueble, las rentas y las cuentas de gastos comunes y consumos adeudadas, con una relación precisa de sus antecedentes, y acompañar todos los documentos que la fundan (art. 18-A).

Si el juez estima que la demanda cumple los requisitos, la acoge y ordena requerir al deudor para que pague en diez días corridos, más intereses y costas. En la misma resolución establece que, si no paga, no comparece o no se opone, se le tendrá por condenado y se dispondrá su lanzamiento y el de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días desde que la resolución quede firme. Esa resolución tiene fuerza de sentencia definitiva firme (art. 18-C).

El arrendatario puede oponerse por escrito dentro del plazo, indicando sus fundamentos y medios de prueba. El juez puede desestimar una oposición sin fundamento plausible. Si se opone solo con excepciones dilatorias, se tramitan como incidente; si opone otras excepciones, el procedimiento monitorio termina y el arrendador puede iniciar el juicio declarativo de arrendamiento, limitado a lo planteado en la oposición (arts. 18-F a 18-H).

El juicio de arriendo ordinario y otras reglas útiles

Si no se usa la vía monitoria, o si ésta termina por oposición, se aplica el procedimiento del artículo 8 de la Ley 18.101: es verbal, se cita a una audiencia para el quinto día hábil después de la última notificación, se presume de pleno derecho que el domicilio del demandado es el del inmueble arrendado, se llama obligatoriamente a conciliación y la prueba se aprecia según la sana crítica. Las apelaciones se conceden en el solo efecto devolutivo.

Si hay subarrendatarios, la demanda debe notificárseles para que lo obrado y la sentencia les sean oponibles (art. 11). Además, si el arrendatario dañó gravemente el inmueble, el juez puede ordenar la restitución anticipada cuando se demanda la terminación por haberse destruido parcialmente o quedado inutilizado por su acción u omisión (art. 8 N° 7 bis).

• Contrato de arriendo, idealmente con firmas autorizadas ante notario.
• Detalle de rentas, gastos comunes y consumos impagos.
• Comprobantes de pagos anteriores y comunicaciones con el arrendatario.
• Datos de subarrendatarios u otros ocupantes, si los hay.

Requisitos y documentos

La demanda monitoria debe indicar el nombre, profesión u oficio y domicilio de arrendador y arrendatario, el inmueble, las rentas y cuentas adeudadas con una relación precisa de sus antecedentes, y la forma, fecha y lugar en que se contrajeron las deudas, y acompañar todos los documentos que la fundan (art. 18-A de la Ley 18.101). Si falta un requisito formal, el tribunal da hasta diez días para subsanarlo; si no se corrige, la demanda se tiene por no presentada (art. 18-B).

• Contrato de arriendo; si tiene firmas autorizadas ante notario, es antecedente suficiente para la demanda monitoria (art. 20).
• Si no hay contrato escrito, depósitos o comprobantes de pago de al menos tres meses consecutivos para acreditar la renta.
• Detalle de cada renta, gasto común y consumo impago, con su fecha de vencimiento.
• Boletas de gastos comunes y cuentas de servicios del inmueble.
• Datos de identificación y domicilio del arrendatario y de los codeudores, si los hay.
• Nombre de subarrendatarios u otros ocupantes que conozcas.

Cómo es el procedimiento monitorio, etapa por etapa

Primero, el tribunal revisa la demanda; si la declara inadmisible, solo procede la reposición, pero puedes demandar lo mismo en el juicio declarativo (art. 18-B de la Ley 18.101). Si la acoge, ordena requerir de pago al arrendatario por diez días corridos, con la advertencia de que si no paga, o no comparece, o no se opone, se le tendrá por condenado y se dispondrá su lanzamiento (art. 18-C). La notificación se hace en el domicilio del inmueble arrendado, que la ley presume como domicilio del demandado (arts. 8 N° 2 y 18-D).

Si el arrendatario se opone solo con excepciones dilatorias, se tramitan como incidente; si se rechazan, se le tiene por condenado (art. 18-G). Si opone otras excepciones, el monitorio termina y la discusión pasa al juicio de arrendamiento, limitado a lo que planteó en su oposición (art. 18-H). Solo es apelable la resolución que se pronuncia sobre la oposición, y en el solo efecto devolutivo (art. 18-J).

Firme la resolución, el lanzamiento del arrendatario y de los demás ocupantes debe hacerse en un plazo no superior a diez días (art. 18-C). En el juicio de arrendamiento ordinario, el arrendatario que no desaloja es lanzado a su costa, previa orden del tribunal, y el juez puede suspender el lanzamiento en casos graves y calificados por un plazo no superior a treinta días (art. 13 de la Ley 18.101 y art. 595 del Código de Procedimiento Civil).

Gastos además de los honorarios

El principal gasto de un desalojo es el del ministro de fe que notifica la demanda y requiere al arrendatario sobre la existencia de subarrendatarios (art. 11 de la Ley 18.101), y luego el de la diligencia de lanzamiento, que se hace a costa del arrendatario (art. 595 del Código de Procedimiento Civil). En el monitorio solo procede la condena en costas prevista en la resolución que acoge la demanda, de modo que, si el arrendatario no paga ni se opone, también queda condenado en ellas (arts. 18-C y 18-I). Que las cobres efectivamente depende de que tenga bienes embargables.

En el juicio de arrendamiento ordinario en que se pide la entrega del inmueble, puedes notificar la demanda a las empresas de gas, electricidad y agua; desde entonces, el arrendatario demandado es el único responsable de los consumos mientras ocupe el inmueble, y las empresas no pueden alegar que ignoran su domicilio (art. 14). La ley no prevé esta notificación en el procedimiento monitorio, que tiene sus propias reglas (Título III bis).

Errores frecuentes que te pueden costar el caso

Estos errores son comunes entre arrendadores particulares y la mayoría tiene una regla legal que los explica:

• Cambiar la chapa o cortar los servicios para forzar la salida: el lanzamiento requiere una resolución y una orden del tribunal (art. 18-C de la Ley 18.101 y art. 595 del Código de Procedimiento Civil).
• Acumular en la demanda monitoria el término del contrato por otra causa: el monitorio solo admite el no pago de rentas y cuentas (art. 18-B).
• No identificar a los subarrendatarios: la sentencia no les será oponible y tendrías que volver a demandar (art. 11). Ellos pueden pagar las rentas adeudadas antes de la sentencia de primera instancia y así enervar la acción (art. 12).
• Recibir pagos parciales sin dejar constancia: el monitorio sigue solo por la parte no pagada (art. 18-E), y conviene que tus cálculos coincidan con lo recibido.
• Demandar con datos incompletos: el tribunal ordena subsanar en diez días o la demanda se tiene por no presentada (art. 18-B).

Un ejemplo para entenderlo

Ejemplo (hipotético): arriendas un departamento con contrato firmado ante notario y una renta pactada de 12 UF mensuales. El arrendatario deja de pagar tres meses y debe además gastos comunes. Presentas una demanda monitoria por 36 UF de rentas, más los gastos comunes y las rentas que se devenguen después de la demanda (art. 18-A de la Ley 18.101).

Notificado, el arrendatario tiene diez días corridos para pagar u oponerse. A los cinco días se entiende hecho el segundo requerimiento de pago (art. 18-D). Si paga todo antes de que venza el plazo de oposición, incluidos intereses y costas, el procedimiento termina (art. 18-E). Si no paga ni se opone, queda condenado al pago y, firme la resolución, se ordena el lanzamiento en un plazo no superior a diez días (art. 18-C).

Si no puedes pagar un abogado

La Corporación de Asistencia Judicial entrega orientación jurídica gratuita en arriendos a cualquier persona y puede patrocinarte sin costo en un juicio si no cuentas con recursos, previa evaluación socioeconómica (ficha oficial de ChileAtiende). Si te patrocina, los receptores de turno y los demás funcionarios judiciales te atienden gratuitamente, y no se te exigen las consignaciones para recurrir (art. 600 del Código Orgánico de Tribunales).

Si la renta vigente al presentar la demanda no supera 4 UTM, puedes comparecer personalmente en primera instancia en el juicio de arrendamiento ordinario (art. 8 N° 10 de la Ley 18.101). Esta regla no está prevista en el título del procedimiento monitorio.