Cómo terminar un contrato de arriendo y en qué plazos

Contratos mes a mes o de duración indefinida

En los contratos cuyo plazo se pactó mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador solo puede hacerse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario (art. 3 de la Ley 18.101). El plazo de desahucio es de dos meses, contados desde la notificación, y se aumenta en un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble, sin que el total pueda exceder de seis meses.

El arrendatario desahuciado puede restituir el inmueble antes de que venza ese plazo, y en ese caso solo debe pagar la renta hasta el día de la restitución (art. 3). Si el desahucio es judicial, se tramita como juicio de arrendamiento: el tribunal cita a una audiencia para el quinto día hábil después de la última notificación, y en ella el arrendatario contesta y presenta su prueba. La audiencia se realiza con la parte que asista, por lo que no conviene esperar (arts. 7 y 8 de la Ley 18.101).

Contratos a plazo fijo

En los contratos de plazo fijo que no excedan de un año, el arrendador solo puede solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y el arrendatario tiene derecho a un plazo de dos meses contado desde la notificación de la demanda. También aquí puede restituir antes y pagar la renta solo hasta ese día (art. 4 de la Ley 18.101).

Si el contrato fija un plazo, al vencer termina sin necesidad de desahucio (arts. 1950 y 1954 del Código Civil). Si al llegar el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, el arrendador puede exigir la restitución cuando quiera; pero si el arrendatario pagó con beneplácito del arrendador la renta de un período posterior, o ambos manifestaron de forma inequívoca su intención de seguir, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones, por no más de tres meses en los predios urbanos (art. 1956). En los contratos de vivienda con plazo fijo superior a un año, si el contrato prohíbe subarrendar, el arrendatario puede ponerle término anticipado sin pagar la renta del período que falte (art. 5 de la Ley 18.101).

• Mes a mes o indefinido: desahucio de 2 a 6 meses.
• Plazo fijo hasta 1 año: demanda de restitución con 2 meses de plazo.
• Plazo fijo mayor: termina al vencer el plazo pactado.
• En todos los casos, la renta se paga hasta la restitución efectiva.

Otras causas de término

El arriendo también puede terminar por incumplimiento. El arrendador puede pedir la terminación si el arrendatario no paga la renta, en los términos del artículo 1977 del Código Civil; si usa el inmueble para fines distintos de los convenidos (art. 1938), o si causa un deterioro grave y culpable (art. 1939). Cuando el término se produce por culpa del arrendatario, éste debe indemnizar los perjuicios, en especial la renta por el tiempo que falte hasta el día en que el arriendo podría haber terminado por desahucio o por vencimiento del plazo (art. 1945).

Mientras no restituya el inmueble, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos comunes de su cargo (art. 6 de la Ley 18.101). Por eso, para el arrendatario que quiere irse, es importante devolver las llaves con constancia escrita.

Requisitos y documentos

Antes de desahuciar o pedir la restitución conviene revisar el tipo de contrato y reunir lo necesario para calcular bien los plazos, porque un error de cálculo puede obligarte a empezar de nuevo.

• Contrato de arriendo y sus renovaciones o anexos.
• Fecha en que el arrendatario empezó a ocupar el inmueble, para contar los años completos (art. 3 de la Ley 18.101).
• Comprobantes de pago recientes, para saber si hubo renovación tácita (art. 1956 del Código Civil).
• Datos de identificación y domicilio del arrendatario y de los ocupantes.
• Acta del estado del inmueble al inicio del contrato.
• Si eres arrendatario, constancia escrita de la entrega de llaves.

Cómo es el procedimiento, etapa por etapa

El desahucio por notario se hace mediante notificación personal al arrendatario; el plazo legal corre desde esa notificación (art. 3 de la Ley 18.101). El judicial y la demanda de restitución siguen el procedimiento de arrendamiento: audiencia del quinto día hábil después de la última notificación, en la que se contesta verbalmente, se llama obligatoriamente a conciliación y se recibe la prueba, con un máximo de cuatro testigos por parte (art. 8). El demandado debe presentar su lista de testigos hasta antes de las 12:00 horas del día anterior a la audiencia.

Si al vencer el plazo el arrendatario no restituye, el arrendador debe requerirlo para constituirlo en mora de restituir; desde entonces responde de todos los perjuicios (art. 1949 del Código Civil). Si sigue sin salir, se pide el lanzamiento, que se cumple a su costa con orden del tribunal (art. 13 de la Ley 18.101 y art. 595 del Código de Procedimiento Civil).

Gastos además de los honorarios

El desahucio por notario tiene el costo de la notificación notarial. Si es judicial, hay gastos de receptor para notificar la demanda y, si se llega a eso, para el lanzamiento. Si la renta vigente al presentar la demanda no supera 4 UTM, las partes pueden comparecer personalmente en primera instancia (art. 8 N° 10 de la Ley 18.101). Para el arrendatario, el costo principal de una mala salida es seguir debiendo la renta y los gastos comunes hasta la restitución efectiva (art. 6).

Errores frecuentes al terminar un arriendo

Estos errores, de arrendadores y arrendatarios, se repiten mucho y tienen una regla legal que los explica:

• Seguir recibiendo la renta después del término sin reserva: puede entenderse renovado el contrato por hasta tres meses (art. 1956 del Código Civil).
• Contar mal los años de ocupación: el plazo aumenta un mes por cada año completo, con un tope total de seis meses (art. 3 de la Ley 18.101).
• Irse sin entregar las llaves: la restitución se hace desocupando el inmueble, poniéndolo a disposición del arrendador y entregándole las llaves (art. 1948 del Código Civil); mientras tanto la renta se sigue debiendo (art. 6 de la Ley 18.101).
• Firmar una cláusula que renuncia a los plazos de desahucio: los derechos que la Ley 18.101 da al arrendatario son irrenunciables (art. 19).
• Abandonar el inmueble sin aviso: el arrendador puede pedir al juez que se lo entregue sin forma de juicio, con un acta de su estado levantada por un ministro de fe (art. 6).

Un ejemplo para entenderlo

Ejemplo (hipotético): un contrato mes a mes lleva tres años y siete meses de ocupación. El arrendador lo desahucia mediante notificación personal de un notario. El plazo es de dos meses más un mes por cada año completo: dos más tres, es decir, cinco meses desde la notificación (art. 3 de la Ley 18.101). Si la ocupación hubiera sido de cinco años, la suma daría siete meses, pero el tope legal es de seis.

Si el arrendatario encuentra otra vivienda y entrega el inmueble al tercer mes, solo paga la renta hasta el día de la restitución (art. 3). Si al vencer el plazo no se ha ido, el arrendador debe pedir judicialmente la restitución y, en su caso, el lanzamiento.

Si no puedes pagar un abogado

La Corporación de Asistencia Judicial entrega orientación jurídica gratuita en arriendos a cualquier persona y puede patrocinarte sin costo en un juicio si no cuentas con recursos, previa evaluación socioeconómica (ficha oficial de ChileAtiende). Si te patrocina, los receptores de turno y los demás funcionarios judiciales te atienden gratuitamente, y no se te exigen las consignaciones para recurrir (art. 600 del Código Orgánico de Tribunales).