Qué debe tener un contrato de arriendo para protegerte

Qué ley se aplica a tu contrato

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente: una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar un precio por ese goce (art. 1915 del Código Civil). Cuando el precio se paga periódicamente se llama renta (art. 1917).

Si el inmueble es urbano, rige la Ley 18.101, y en todo lo que ella no regula se aplica el Código Civil. La ley especial también alcanza a las viviendas ubicadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que este no exceda de una hectárea (art. 1 de la Ley 18.101).

Quedan fuera de la Ley 18.101, entre otros, los predios de más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal, o destinados a ese tipo de explotación, los inmuebles fiscales, los inmuebles amoblados arrendados por temporadas no superiores a tres meses, los hoteles y establecimientos similares, los estacionamientos de automóviles y las viviendas regidas por la Ley 19.281 (art. 2 de la Ley 18.101). En esos casos el contrato se rige principalmente por el Código Civil y por lo que las partes pacten.

Dentro de esos marcos, lo que firmes te obliga: todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede dejarse sin efecto sino por consentimiento mutuo o por causas legales (art. 1545 del Código Civil). Además, debe ejecutarse de buena fe y obliga no solo a lo que expresa, sino a lo que emana de la naturaleza de la obligación, la ley o la costumbre (art. 1546). Por eso conviene revisar cada cláusula antes de firmar, no después.

Cláusulas que no deberían faltar

La ley no entrega un formulario obligatorio de contrato. Lo que sí hace es fijar reglas que se aplican aunque el contrato no diga nada, y en varios puntos esas reglas por defecto pueden no ser las que te convienen. Un contrato bien redactado evita discusiones sobre lo que cada parte entendió.

• Identificación completa de arrendador y arrendatario, con domicilio, y del inmueble (dirección, rol, estacionamiento o bodega si se incluyen).
• Destino del inmueble (vivienda, oficina, comercio): el arrendatario debe usarlo según los términos o el espíritu del contrato (art. 1938 del Código Civil).
• Renta, fecha y forma de pago, y cuenta o medio de pago; sin pacto ni costumbre, la renta de predios urbanos se paga por meses (art. 1944 del Código Civil).
• Reajuste de la renta: índice o unidad (por ejemplo, UF o variación del IPC) y periodicidad.
• Plazo: mes a mes, indefinido o a plazo fijo, porque de eso dependen los plazos de desahucio y restitución (arts. 3 y 4 de la Ley 18.101).
• Garantía: monto, qué cubre, plazo y forma de devolución y cómo se reajusta.
• Gastos comunes y consumos (luz, agua, gas): quién los paga y desde cuándo.
• Reparaciones: las necesarias son del arrendador y las locativas del arrendatario, salvo pacto distinto (arts. 1927 y 1940 del Código Civil).
• Subarriendo y cesión: permitidos o prohibidos de forma expresa.
• Inventario y acta del estado del inmueble, con fotografías fechadas, anexado al contrato.

Firma ante notario: qué cambió con la Ley 21.461

La Ley 21.461, publicada el 30 de junio de 2022 y conocida como «Devuélveme mi casa», reemplazó el artículo 20 de la Ley 18.101. Hoy ese artículo dispone que, en los contratos de arrendamiento regidos por esa ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble.

La misma norma agrega que estos contratos autorizados ante notario constituyen un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria de cobro de rentas y restitución del inmueble (art. 18-A de la Ley 18.101). Es decir, si mañana el arrendatario deja de pagar, el contrato con firma autorizada es la base del procedimiento más rápido que hoy tiene el arrendador.

Que el notario pida los títulos también protege al arrendatario: sirve para comprobar que quien te arrienda es el dueño o tiene facultades para arrendar, por ejemplo un mandato o la calidad de usufructuario.

Si el contrato no consta por escrito, la ley presume que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos y, si estos no existen, la que declare el arrendatario (art. 20 de la Ley 18.101). Esa presunción favorece al arrendatario cuando no hay prueba de pagos, lo que es una razón más para que el arrendador firme por escrito.

La garantía y su devolución

La Ley 18.101 vigente no regula hoy el monto ni la devolución de la garantía. La única mención está en su artículo 2° transitorio, número 7, que limitaba la garantía a un mes de renta y obligaba a devolverla reajustada según el IPC, pero solo para los contratos celebrados durante los cuatro años siguientes a la publicación de la ley en 1982. Esa regla no se aplica a los contratos que firmas hoy.

Por lo tanto, el monto de la garantía, qué cubre, el plazo para devolverla y su reajuste quedan sujetos a lo que pacten las partes, y ese pacto las obliga (art. 1545 del Código Civil). Si el contrato no dice nada sobre el reajuste o el plazo de devolución, la discusión se vuelve más difícil para ambos lados.

Para que la garantía cumpla su función sin conflictos, conviene que el contrato diga expresamente: el monto; que no puede imputarse por el arrendatario al pago de la última renta, si eso es lo que se quiere; que garantiza la restitución en buen estado y el pago de rentas, gastos comunes y consumos; el plazo en que se devolverá después de la entrega de llaves; y que se devolverá reajustada según la variación de la UF o del IPC. Aunque el contrato calle, si el arrendador incurre en mora en una devolución que debe hacer, la ley ordena que la haga reajustada según la variación de la UF entre la fecha en que debió hacerla y la del pago efectivo (art. 21 de la Ley 18.101).

La devolución está ligada al estado del inmueble. El arrendatario debe restituirlo en el estado en que le fue entregado, considerando el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos (art. 1947 del Código Civil). El desgaste normal no autoriza descuentos; los daños sí. Si no constare el estado en que se entregó, se entiende que el arrendatario lo recibió en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. Respecto de los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, es el arrendatario quien debe probar que no ocurrieron por su culpa ni por la de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios.

Si el arrendador retiene la garantía sin justificación, o el arrendatario se niega a responder por daños que la garantía no alcanza a cubrir, la controversia se tramita conforme al procedimiento de la Ley 18.101, que se aplica a los juicios de indemnización de perjuicios y a las demás cuestiones derivadas de estos contratos (art. 7 de la Ley 18.101).

Reajustes de la renta

La renta puede fijarse de los mismos modos que el precio en la compraventa (art. 1918 del Código Civil). La Ley 18.101 no establece un tope ni una periodicidad para reajustar la renta durante el contrato: rige lo que las partes acuerden. Por eso el reajuste debe quedar escrito con su índice y su frecuencia, por ejemplo, renta expresada en UF, o renta en pesos reajustada cada cierto número de meses según la variación del IPC.

Lo que el arrendador no puede hacer es subir la renta por su sola voluntad durante la vigencia del contrato, porque este solo se modifica o deja sin efecto por consentimiento mutuo o por causas legales (art. 1545 del Código Civil). Si quiere una renta distinta, tendrá que acordarla o esperar el término del contrato según sus reglas.

Distinto es el reajuste de lo que se paga atrasado: en caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por la Ley 18.101, se efectúan reajustados según la variación de la UF entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan; si se deben intereses, se calculan sobre la suma adeudada más ese reajuste (art. 21 de la Ley 18.101).

Ten en cuenta la renovación tácita: si el contrato terminó y el arrendador acepta la renta de un período posterior, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones, pero por no más de tres meses en los predios urbanos, y así sucesivamente (art. 1956 del Código Civil). Una renta nueva conviene dejarla en un anexo firmado.

¿Existe un registro de contratos de arriendo?

No existe un registro nacional obligatorio de contratos de arriendo. Ni la Ley 18.101 ni la Ley 21.461 crean un registro de contratos, de arrendatarios o de deudores de rentas: lo que la Ley 21.461 exige es la autorización notarial de las firmas en los contratos escritos.

Lo que sí existe es la posibilidad de otorgar el contrato por escritura pública e inscribirlo en el Registro del Conservador de Bienes Raíces. Eso importa si el inmueble se vende o está hipotecado. Según el artículo 1962 del Código Civil, deben respetar el arriendo: quien adquiere el inmueble a título gratuito; quien lo adquiere a título oneroso, si el arrendamiento se otorgó por escritura pública, salvo los acreedores hipotecarios; y los acreedores hipotecarios, solo si el arrendamiento se otorgó por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces puede pedir por sí solo esa inscripción.

En la práctica para ti: si vas a arrendar a largo plazo, vas a invertir en el inmueble o el inmueble tiene hipoteca, evalúa firmar por escritura pública e inscribirla. Un contrato solo con firmas autorizadas ante notario no es escritura pública, así que no te da la protección del artículo 1962 frente a un comprador o un banco acreedor.

Si las partes pactan que el arrendamiento no se entenderá perfecto mientras no se firme escritura, cualquiera de ellas puede retractarse hasta que se otorgue la escritura o se entregue la cosa (art. 1921 del Código Civil).

Obligaciones de cada parte que conviene tener claras

El arrendador debe entregar el inmueble, mantenerlo en estado de servir para el fin con que se arrendó y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en su goce (art. 1924 del Código Civil). Le corresponden las reparaciones necesarias, salvo las locativas (art. 1927), y no puede, sin consentimiento del arrendatario, mudar la forma del inmueble ni hacer obras que lo turben en su goce (art. 1928). Si el mal estado del inmueble impide su uso, el arrendatario puede pedir la terminación (art. 1932).

El arrendatario debe pagar la renta (art. 1942 del Código Civil), usar el inmueble según el contrato (art. 1938), cuidarlo con el cuidado de un buen padre de familia (art. 1939), hacerse cargo de las reparaciones locativas, como roturas de vidrios o daños en paredes causados por él o sus dependientes (art. 1940), y responde de su culpa y de la de su familia, huéspedes y dependientes (art. 1941). Al término, debe restituir el inmueble (art. 1947), lo que se cumple desocupándolo, poniéndolo a disposición del arrendador y entregando las llaves (art. 1948).

Para seguridad del pago de la renta y de las indemnizaciones, el arrendador puede retener los objetos con que el arrendatario haya amoblado o provisto el inmueble y que le pertenezcan; se presume que le pertenecen, salvo prueba en contrario (art. 1942 del Código Civil).

Sobre el subarriendo, la regla general del Código Civil es que el arrendatario no puede ceder ni subarrendar sin autorización expresa (art. 1946). Pero en los arriendos de vivienda a plazo fijo superior a un año, la Ley 18.101 presume la facultad de subarrendar, salvo pacto en contrario; y si se prohíbe, el arrendatario puede poner término anticipado al contrato sin pagar la renta del período que falte (art. 5 de la Ley 18.101).

Requisitos y documentos

Antes de firmar, reúne lo necesario para comprobar quién arrienda, qué se arrienda y en qué estado se entrega. Esto ordena la firma ante notario y te deja pruebas para el término del contrato.

• Cédula de identidad de ambas partes y, si una es empresa, su escritura de constitución y la personería de quien firma.
• Título que habilita al arrendador a arrendar, que el notario deberá solicitar (art. 20 de la Ley 18.101): inscripción de dominio vigente, mandato o título de usufructo.
• Borrador del contrato con todas las cláusulas revisadas.
• Acta de entrega e inventario, con fotografías fechadas y lecturas de medidores.
• Comprobante de entrega de la garantía y de la primera renta.
• Si el inmueble está en un condominio, el reglamento de copropiedad y el monto de gastos comunes.

Errores frecuentes que te pueden costar caro

Estos descuidos son frecuentes al firmar un arriendo, y cada uno tiene detrás una regla legal concreta:

• Firmar sin autorización notarial: pierdes el antecedente que la ley declara suficiente para la demanda monitoria (art. 20 de la Ley 18.101).
• No hacer acta del estado del inmueble: si no consta, se entiende que se recibió en regular estado de servicio (art. 1947 del Código Civil), lo que complica cobrar daños o defender la devolución de la garantía.
• Dejar la garantía sin reglas: la Ley 18.101 vigente no fija plazo ni reajuste de devolución, así que sin cláusula escrita la discusión queda abierta.
• Pactar renuncias a derechos del arrendatario, como el plazo de desahucio: esas cláusulas no valen, porque los derechos de la Ley 18.101 son irrenunciables (art. 19).
• Creer que el contrato con firma ante notario protege frente a un comprador con hipoteca: para eso se requiere escritura pública inscrita en el Conservador antes de la hipoteca (art. 1962 del Código Civil).
• Pagar sin recibo: si el arrendador se niega a recibir la renta o a dar recibo, el arrendatario puede depositarla en la Tesorería y ese depósito vale como pago (art. 23 de la Ley 18.101).

Un ejemplo para entenderlo

Ejemplo hipotético: Carla arrienda un departamento por 18 UF mensuales, a plazo fijo de dos años, con una garantía equivalente a un mes de renta. El contrato se firma con firmas autorizadas ante notario, quien revisa la inscripción de dominio del arrendador. Se pactan la renta en UF, la devolución de la garantía dentro de un plazo determinado tras la entrega de llaves, reajustada según la UF, y un acta con fotografías del estado del departamento.

Como el contrato es de vivienda y a plazo fijo superior a un año, si no hubiera cláusula sobre subarriendo Carla podría subarrendar (art. 5 de la Ley 18.101). El contrato lo prohíbe expresamente, así que ella podría ponerle término anticipado sin pagar las rentas del período restante. Al terminar, Carla entrega las llaves; el arrendador compara el estado con el acta, descuenta solo un vidrio roto, que es reparación locativa (art. 1940 del Código Civil), y devuelve el resto en el plazo pactado. Las marcas por uso normal no se descuentan (art. 1947).

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