¿Demanda monitoria o juicio de arrendamiento? Comparación para arrendadores

Dos procedimientos de la misma ley con fines distintos

La Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos regula dos caminos judiciales para el arrendador. El primero es el juicio de arrendamiento, del Título III, que se aplica a los juicios de desahucio, terminación del arriendo, restitución por expiración del plazo o por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios y demás cuestiones derivadas del contrato (Ley 18.101, art. 7).

El segundo es el procedimiento monitorio de cobro de rentas y restitución consecuencial del inmueble, del Título III bis, que incorporó la Ley 21.461 en 2022. Es más rápido porque invierte la carga de actuar: el juez revisa la demanda y, si la acoge, ordena requerir de pago al arrendatario; si este no paga ni se opone, queda condenado sin necesidad de un juicio (arts. 18-A y 18-C).

No son caminos para cualquier problema. El monitorio es exclusivamente para el no pago. Todo lo demás va al juicio de arrendamiento. En las guías «Desalojo por no pago del arriendo: monitorio y plazos», «Cobro de rentas de arriendo adeudadas en Chile» y «Término del contrato de arriendo: desahucio y plazos» encontrarás cada procedimiento en detalle.

Cómo funciona el monitorio

La demanda monitoria debe individualizar al arrendador y al arrendatario, el inmueble, las rentas y las cuentas de gastos comunes y consumos adeudadas, con una relación precisa de sus antecedentes y de la forma, fecha y lugar en que se contrajeron las deudas, y acompañar todos los documentos que la fundan (Ley 18.101, art. 18-A). Si falta un requisito formal, el tribunal da hasta diez días para corregirlo; si no se corrige, la demanda se tiene por no presentada (art. 18-B).

Si la demanda cumple los requisitos, el juez la acoge y ordena requerir de pago al arrendatario para que, en diez días corridos, pague lo adeudado más intereses y costas. En la misma resolución advierte que, si no paga, no comparece o no se opone, se le tendrá por condenado y se dispondrá su lanzamiento y el de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días desde que la resolución quede firme. Esa resolución tiene fuerza de sentencia definitiva firme y sirve de título para su ejecución (art. 18-C).

Con la notificación se entiende hecho el primer requerimiento de pago, y el segundo, transcurridos cinco días (art. 18-D). Si el arrendatario paga todo, incluidos intereses y costas, antes de que venza el plazo de oposición, el procedimiento termina; si paga una parte, sigue por el saldo (art. 18-E).

Cómo funciona el juicio de arrendamiento

Es un procedimiento verbal. El tribunal cita a una audiencia para el quinto día hábil después de la última notificación; se presume de pleno derecho que el domicilio del demandado es el del inmueble arrendado; el juez llama obligatoriamente a conciliación y la prueba se aprecia según la sana crítica, con un máximo de cuatro testigos por parte. Las apelaciones se conceden en el solo efecto devolutivo (Ley 18.101, art. 8).

Permite pedir el término del contrato por cualquier causa legal, la restitución, el cobro de rentas y la indemnización de perjuicios, por ejemplo por daños al inmueble (art. 7). Si el arrendatario dañó gravemente el inmueble, el juez puede ordenar la restitución anticipada cuando se demanda la terminación porque se destruyó parcialmente o quedó inutilizado por su acción u omisión (art. 8 N° 7 bis).

En la demanda de entrega del inmueble puedes notificar a las empresas de gas, electricidad y agua; desde entonces, el arrendatario es el único responsable de los consumos mientras ocupe el inmueble (art. 14). Si la renta vigente al presentar la demanda no supera 4 UTM, las partes pueden comparecer personalmente en primera instancia (art. 8 N° 10).

Diferencias que deciden el caso

La causa. Si el motivo es solo el no pago de rentas y cuentas, puedes usar el monitorio. Si quieres terminar el contrato porque venció el plazo, por desahucio, por daños o por otro incumplimiento, debes ir al juicio de arrendamiento, porque el monitorio no admite acumular acciones de desahucio o restitución con un fundamento distinto del no pago (Ley 18.101, art. 18-B).

La reacción del arrendatario. En el monitorio, el silencio del arrendatario juega a tu favor: si no paga, no comparece o no se opone, queda condenado (art. 18-C). En el juicio ordinario, aunque el demandado no asista, la audiencia se realiza con la parte que asista y el juez debe resolver según la prueba (art. 8).

Lo que pasa con una defensa seria. Si el arrendatario se opone en el monitorio con excepciones de fondo, el procedimiento monitorio termina y la resolución que lo condenaba queda sin efecto. Puedes iniciar el juicio declarativo de arrendamiento, pero en él solo se discutirá la existencia de la obligación y lo que el arrendatario planteó en su oposición (art. 18-H). Es decir, no se pierde lo avanzado en el sentido de que la discusión queda acotada, pero sí se suma un segundo procedimiento.

El lanzamiento. En el monitorio, firme la resolución, el lanzamiento debe hacerse en un plazo no superior a diez días (art. 18-C). En el juicio ordinario, decretado el lanzamiento, el juez puede suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a treinta días (art. 13).

Documentos que necesitas antes de elegir

En el monitorio todo depende de los documentos que acompañes a la demanda. El contrato con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para la demanda monitoria (Ley 18.101, art. 20). Si el contrato no consta por escrito, se presume que la renta es la que aparece en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos y, si no existen, la que declare el arrendatario (art. 20).

Sin contrato notarial, el monitorio sigue siendo posible, pero la prueba de la deuda puede ser más discutible y una oposición del arrendatario es más probable. En ambos procedimientos conviene reunir:

• Contrato de arriendo y sus anexos, idealmente con firmas autorizadas ante notario.
• Planilla de cada renta, gasto común y consumo impago, con su fecha de vencimiento.
• Comprobantes de pagos anteriores y comunicaciones en que el arrendatario reconozca la deuda.
• Datos de subarrendatarios u otros ocupantes, para que la sentencia les sea oponible (art. 11).
• Si pides indemnización por daños, acta o fotografías del estado del inmueble al entregarlo.

Cuál te conviene según tu caso

Estos veredictos orientan sobre situaciones típicas de arrendadores. No reemplazan la revisión del contrato ni aseguran plazos reales, que dependen de la notificación, de las defensas del arrendatario y de la carga del tribunal.

• Si tu caso es que el arrendatario dejó de pagar, sigue en el inmueble y tienes contrato con firmas ante notario, conviene el procedimiento monitorio, porque si no paga ni se opone en 10 días corridos queda condenado y se ordena su lanzamiento en máximo 10 días desde que la resolución queda firme (Ley 18.101, arts. 18-C y 20).
• Si tu caso es que el contrato venció o quieres ponerle término por desahucio u otro incumplimiento distinto del no pago, conviene el juicio de arrendamiento, porque el monitorio no admite acciones de desahucio o restitución con otro fundamento (arts. 7 y 18-B).
• Si tu caso es que el arrendatario ya entregó o abandonó el inmueble y te debe rentas o daños, conviene el juicio de arrendamiento para cobrar, porque el monitorio está pensado para el cobro con restitución consecuencial y el juicio ordinario permite pedir la indemnización de perjuicios (arts. 7 N° 5 y 18-A).
• Si tu caso es que el arrendatario está dañando gravemente el inmueble, conviene el juicio de arrendamiento, porque solo en él el juez puede ordenar la restitución anticipada cuando se demanda la terminación por destrucción parcial o inutilización (art. 8 N° 7 bis).
• Si tu caso es que el arrendatario ya anunció una defensa de fondo, como pagos que tú no reconoces, el monitorio igual puede servir, pero conviene prever que su oposición lo terminará y la discusión seguirá en un juicio declarativo limitado a lo que alegó (art. 18-H).

Riesgos y límites de cada camino

En ambos, el lanzamiento requiere una resolución y una orden del tribunal. Cambiar la chapa o cortar los servicios para forzar la salida no reemplaza el procedimiento (Ley 18.101, art. 18-C; Código de Procedimiento Civil, art. 595).

En ambos, si el arrendatario está en un procedimiento de renegociación ante la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento declarado admisible, no pueden iniciarse en su contra restituciones en juicios de arrendamiento mientras dure (Ley 20.720, art. 264).

En ambos, no identificar a los subarrendatarios tiene un costo: la demanda debe notificárseles para que lo obrado y la sentencia les sean oponibles (Ley 18.101, art. 11). Al notificar, el ministro de fe requiere de juramento al arrendatario sobre su existencia; si declara falsamente, el juez puede multarlo con 1 a 60 UF (arts. 11 y 24 N° 1).

En el juicio ordinario, si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, no puedes intentarlos de nuevo sino seis meses después de que quede ejecutoriada la sentencia de rechazo, salvo que te fundes en hechos posteriores a la primera demanda (art. 16). En el monitorio, si la demanda se declara inadmisible, solo procede la reposición, pero puedes demandar lo mismo en el juicio declarativo (art. 18-B).

Costos y costas en cada uno

En los dos procedimientos hay gastos de ministro de fe para notificar la demanda y, si se llega a ella, para la diligencia de lanzamiento, que se hace a costa del arrendatario (Código de Procedimiento Civil, art. 595). En el monitorio solo procede la condena en costas prevista en la resolución que acoge la demanda (Ley 18.101, arts. 18-C y 18-I), de modo que, si el arrendatario no paga ni se opone, también queda condenado en ellas.

Que las cobres efectivamente depende, en cualquiera de los dos, de que el arrendatario tenga bienes embargables. Los pagos en mora entre las partes se reajustan según la variación de la UF, y los intereses se calculan sobre la suma reajustada (art. 21).

Un ejemplo para entenderlo

Ejemplo: Marta arrienda un departamento con contrato firmado ante notario y una renta de 12 UF. El arrendatario lleva tres meses sin pagar y sigue viviendo ahí. Como el único motivo es el no pago, presenta una demanda monitoria por 36 UF más gastos comunes y las rentas que se devenguen (Ley 18.101, art. 18-A). Si el arrendatario no paga ni se opone en diez días corridos, queda condenado y, firme la resolución, se ordena el lanzamiento en máximo diez días (art. 18-C).

Ejemplo: Jorge tiene un contrato a plazo fijo que venció, y el arrendatario no entrega el inmueble aunque está al día. Aquí no hay deuda que cobrar en el monitorio: corresponde el juicio de arrendamiento por restitución por expiración del plazo (art. 7 N° 3). Ambos casos son hipotéticos.

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